Mahkeme iptal etmişti... İmar planı sil baştan!

EGEDESONSÖZ – İzmir'in Çiğli ilçesindeki Güzeltepe Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı'na ilişkin yeni imar planı gündeme geldi. İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı, yaklaşık 21 hektarlık alanda arazi kullanım kararlarını yeniden belirlendi.

Planlama çalışması kapsamında konut alanlarının yanı sıra ticaret-konut alanları, eğitim tesisleri, belediye hizmet alanları, pazar alanları, parklar, rekreasyon alanları ve teknik altyapı düzenlemeleri öngörülüyor. Plan raporunda, mevcut yapı stokunun dönüştürülmesi, ulaşım bağlantılarının iyileştirilmesi ve sosyal donatı alanlarının geliştirilmesi hedefleri öne çıkıyor.

Çiğli ilçesinin kuzeydoğusunda, Güzeltepe Mahallesi'nde bulunan planlama alanı; kuzeyinde Yamanlar Dağı Tabiat Parkı, güneyinde Ahmet Taner Kışlalı Parkı, batısında Yakakent ve doğusunda Evka-6 yerleşimleriyle çevrili.

Bölge, 17 Ekim 2016 tarihli ve 2016/9410 sayılı Bakanlar Kurulu kararıyla "Çiğli Güzeltepe Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" olarak belirlenmişti. İlk etapta yaklaşık 12 hektarlık mevcut konut alanını kapsayan dönüşüm bölgesine, yapı yoğunluğunun azaltılması ve ilave sosyal donatı alanlarının oluşturulması amacıyla bitişiğindeki yaklaşık 9 hektarlık boş alanın da eklenmesi gündeme geldi. Böylece toplam planlama alanı yaklaşık 21 hektara ulaştı.

Plan açıklama raporunda, bölgenin eğimli topoğrafyası, mevcut yapılaşma özellikleri ve altyapı ihtiyaçlarının plan kararlarında dikkate alındığı belirtiliyor.

KONUT VE TİCARET ALANLARI YENİDEN DÜZENLENECEK

Yaklaşık 211 bin 600 metrekarelik planlama alanında farklı kullanım kararları öngörülüyor. Plan raporunda yer alan alan dağılımı şöyle:

• Yüksek yoğunluklu mevcut konut alanı: 29 bin 844 metrekare

• Yüksek yoğunluklu gelişme konut alanı: 6 bin 502 metrekare

• Ticaret-konut alanı: 27 bin 286 metrekare

• Eğitim tesisi alanı: 12 bin 699 metrekare

• Belediye hizmet alanı: 3 bin 400 metrekare

• Pazar alanı: 1 bin 778 metrekare

• Park alanı: 14 bin 894 metrekare

• Pasif yeşil alan: 9 bin 995 metrekare

• Rekreasyon alanı: 33 bin 96 metrekare

• Ağaçlandırılacak alan: 30 bin 826 metrekare

• Dere ve su yüzeyi: 16 bin 678 metrekare

• Yol ve otopark alanı: 24 bin 597 metrekare

Dağılımda yaklaşık 33 bin metrekareyle rekreasyon alanları, 30 bin 826 metrekareyle de ağaçlandırılacak alanlar öne çıkıyor. Park alanları ise yaklaşık 14 bin 900 metrekare olarak planlanıyor.

YAPILAŞMA KOŞULLARI UYGULAMA PLANINDA NETLEŞECEK

Plan raporuna göre mevcut konut alanları planlama bölgesinin yüzde 14,10'unu, gelişme konut alanları ise yüzde 3,07'sini oluşturuyor. Her iki kullanım için de yoğunluk kararı "yüksek" olarak belirlenirken, konut alanlarına ilişkin ayrıntılı yapılaşma koşullarının 1/1000 ölçekli uygulama imar planında belirlenmesi öngörülüyor.

ÖNCEKİ PLAN YARGI KARARIYLA İPTAL EDİLMİŞTİ

Güzeltepe'ye ilişkin imar planları daha önce yargıya taşınmıştı. Plan açıklama raporundaki bilgilere göre, 2025 yılında onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile bu plana dayanak oluşturan üst ölçekli plan değişikliklerinin iptali istemiyle TMMOB Şehir Plancıları Odası İzmir Şubesi tarafından dava açıldı.

İzmir 5. İdare Mahkemesi, 3 Haziran 2026 tarihli ve 2026/808 sayılı kararıyla dava konusu planların iptaline hükmetti. Plan açıklama raporunda, kararın ardından alanda yürürlükte bir 1/5000 ölçekli nazım imar planının bulunmadığı ifade edildi.

Yeni plan çalışması, yargı kararının ardından bölgedeki arazi kullanım kararlarının yeniden belirlenmesini amaçlıyor.

MÜLKİYETİN YÜZDE 49,21'İ ŞAHISLARA AİT

Plan açıklama raporunda yer alan mülkiyet analizine göre, toplam 261 mülkiyet kaydı ve 111 bin 323 metrekarelik hisse alanı üzerinden yapılan değerlendirmede şahıs mülkiyeti ilk sırada yer alıyor.

Verilere göre şahıslara ait 226 kayıtta toplam 54 bin 783 metrekarelik alan bulunuyor. Bu miktar, analizdeki hisse alanının yüzde 49,21'ine karşılık geliyor.

İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin 4 kayıtta 44 bin 689 metrekarelik, Çiğli Belediyesi'nin ise 29 kayıtta 6 bin 321 metrekarelik payı bulunuyor. İki belediyenin ortak mülkiyetindeki 3 bin 75 metrekarelik alanın yanı sıra Maliye Hazinesi'ne ait 2 bin 455 metrekarelik alanı da mevcut.

Plan açıklama raporunda şu ifadeler yer aldı:

1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planının makro ölçekte arazi kullanım kararlarını belirleyen, şematik ve yönlendirici plan olduğu, 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ile 1/100.000 ölçekli Çevre düzeni Planında yer alan yaklaşık 3,3 hektarlık "Ağaçlandırılacak Alan" ile eşdeğer büyüklükteki yaklaşık 3,3 hektarlık "Kentsel Yerleşik Alan" kullanım kararında kalan alanda hazırlanan 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ile yalnızca konumsal olarak yer değişikliği yapılmış olup kullanım alanlarının toplam büyüklüklerinde herhangi bir artış ya da azalış oluşturulmamıştır

Ayrıca, 1/100.000 ölçekli planlarda 1 cm harita uzunluğu arazi üzerinde 1 km'ye, 1 cm² ise yaklaşık 100 hektarlık bir alana karşılık gelmektedir. Buna göre plana konu yaklaşık 3,3 hektarlık alan, plan paftası üzerinde yalnızca yaklaşık 0,033 cm² (yaklaşık 3,3 mm²) büyüklüğünde bir gösterime karşılık gelmektedir ve bahsedilen büyüklüğün pafta üzerinde milimetrik düzeyde bir leke niteliğinde olup planın bütününü, makro ulaşım kararlarını, bölgesel arazi kullanım kurgusunu veya nüfus dağılımını etkileyen bir müdahale oluşturmamaktadır.

Yalnızca kentsel dönüşüm alanı sınırları içerisinde, uygulamanın arazi koşullarına uygun şekilde yürütülebilmesi amacıyla eşdeğer alanlar arasında gerçekleştirilen konumsal bir düzenlemedir.

Bu kapsamda, plansız kalan alanda yapılan 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Planı çalışması ile meri planda "Kentsel Yerleşik Alan" olarak belirlenmiş alanlar "Bölge Parkı/Büyük Kentsel Yeşil Alan" olarak "Bölge Parkı/Büyük Kentsel Yeşil Alan" olarak belirlenmiş alanların bir kısmı ise "Kentsel Gelişme Alanları" olarak düzenlenmiştir.

2016'DA PROJE ALANI İLAN EDİLDİ

Çiğli Güzeltepe Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi'nin temeli, 13 Nisan 2015 tarihli İzmir Büyükşehir Belediyesi Meclis kararına dayanıyor. Alan, 17 Ekim 2016 tarihli ve 2016/9410 sayılı Bakanlar Kurulu kararıyla "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı" ilan edildi. Karar, 13 Kasım 2016 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak kesinleşti.

Toplam 21,16 hektarlık alanı kapsayan proje bölgesinde afet riski yüksek, eski ve dayanıksız yapıların bulunduğu; ulaşım, altyapı ve sosyal donatı bakımından da yetersizlikler yaşandığı belirtilmişti.

ÇED SÜRECİ TAMAMLANDI

Proje için geçtiğimiz yıl ÇED süreci de başlatılmıştı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na sunulan proje dosyasının incelenmesinin ardından Bakanlık tarafından "ÇED Olumlu" kararı verildi.

7 Ocak 2026 tarihli haberimizde yer alan Bakanlık kararına göre ÇED sürecinin tamamlanmasıyla birlikte projenin çevresel etkilerinin değerlendirilmesine ilişkin önemli bir aşama geride bırakılmış oldu.

Şimdi ise projenin uygulamaya geçebilmesi için gerekli imar planlarının Meclis gündemine taşınması bekleniyor.

2 BİN 230 KONUT, 130 TİCARİ BİRİM

İzmir Büyükşehir Belediyesi koordinasyonunda yürütülmesi planlanan proje kapsamında 2 bin 230 konut ile 130 ticari birim inşa edilmesi öngörülüyor.

Dokuz ayrı adadan oluşması planlanan proje alanındaki dört adada konutların yanı sıra ticari birimler de yer alacak. Projenin daha önce açıklanan toplam maliyeti ise 4,5 milyar TL olarak duyurulmuştu.

Proje kapsamında konutların yanı sıra Sosyal Kültürel Tesis, Aile Sağlığı Merkezi, Eğitim Kurumu ve Pazar Yeri yapılması planlanıyor. Mevcut boş alanların da değerlendirilmesiyle yeni yeşil ve yaşam alanlarının oluşturulması hedefleniyor.

YEŞİL ALANLAR KORUNACAK

Belediyenin proje kapsamında mevcut yeşil alanlar ve sosyal donatı alanlarını koruyacağı, bunun yanı sıra yeni ağaçlandırma alanları oluşturacağı belirtilmişti.

Projenin temel hedefleri arasında afetlere dayanıklı, enerji verimliliği yüksek ve çevreyle uyumlu yapıların oluşturulması bulunuyor. Planlamada ulaşım bağlantıları, teknik altyapı ihtiyaçları ve bölgenin mevcut kentsel dokusunun da dikkate alınacağı ifade edilmişti.